Кейс: вилла в Банг Тао под сдачу за 45 дней

Клиент А., Москва. Бюджет 35–40 млн бат, доход в батах, без переезда.

Запрос

3 спальни, бассейн, до пляжа 15 мин, resale с мебелью, net от 4,5%.

Подбор

• 6 вилл Bang Tao / Layan
• 2 отсеяны — запрет short-term
• Выбор resale с мебелью
• DD 9 дней

Сделка

Депозит 300 тыс., escrow, 22 дня регистрация.

Аренда

УК из пула Harmony Ocean. Фото 18 дней. Первая бронь — день 45.

8 месяцев

Gross 7,1%, net 5,2%. Второй объект планирует в Layan 2027.

Один кейс, не гарантия доходности для всех объектов.

Исходный запрос

Клиент А. из Москвы, 2025 год. Бюджет 35–40 млн бат, цель — доход в батах без переезда, горизонт владения 7+ лет. Важны: три спальни, бассейн, до пляжа не более 15 минут, resale с мебелью, чистая доходность от 4,5%.

Этап подбора

За две недели отобрали шесть вилл в Bang Tao и Layan. Две отсеяли сразу: в правилах посёлка запрещён short-term. Ещё одна — спорная граница участка. Финалист — resale 2019 года с качественной мебелью и действующей историей аренды.

Due diligence

Девять дней: проверка chanote, обременений, правил juristic person, инженерный осмотр крыши и бассейна, запрос P&L у предыдущего владельца через УК. Критичных замечаний не выявлено, торг 4% от заявленной цены.

Сделка и регистрация

Депозит 300 тыс. бат на escrow-счёт юриста. Договор купли-продажи на тайском и английском. Полный расчёт перед записью в Land Office. Регистрация права — 22 дня от депозита.

Запуск аренды

УК из пула Harmony Ocean. Обновление фото и описаний — 18 дней. Первая бронь на 45-й день после регистрации. Клиент получал ежемесячный отчёт в приложении УК.

Результат за 8 месяцев

Gross 7,1%, net 5,2% после всех расходов. Высокий сезон перевыполнил план, май–июнь — просадка, как и закладывали в модели. Клиент планирует второй объект в Layan к 2027 году.

Один кейс не гарантирует такую доходность для любого объекта — всегда считаем под конкретную виллу.

Ошибки, которых избежали

Почти купили виллу с красивым видом, но запретом на ночную аренду — отказались на этапе DD. Вторая кандидатура требовала замену септика на 400 тыс. бат — использовали в торге.

Уроки кейса

• Мебель в resale экономит 2–3 месяца до первой брони
• Правила посёлка важнее вида из окна
• Реалистичный net 5% лучше обещанных 9% на бумаге
• УК с отчётностью важнее «самой низкой» комиссии

Похожий запрос?

Опишите бюджет и цели — разберём, насколько этот сценарий применим к вашей ситуации.